INFO: Die neuen Tricks der Immobilienmakler

Wer heute einen Makler beauftragt, der muss dafür auch die anfallenden Kosten zahlen. So sieht es das neue Bestellerprinzip vor, das vor allem Mieter entlasten sollte, die eine Wohnung über einen Makler anmieten. Als das Bestellerprinzip noch nicht galt, waren immer die Mieter dazu verpflichtet, die Maklerprovision und die Gebühren zu zahlen. Grundsätzlich sollte sich dies inzwischen geändert haben, sodass die Kosten für den Makler von dem zu zahlen sind, der ihn beauftragt hat. In aller Regel ist das der Vermieter einer Wohnung oder eines Hauses. Doch hat sich wirklich so viel geändert und müssen Mieter nun nichts mehr zahlen? Die Realität sieht in vielen Fällen anders aus.

Denn oftmals finden die Makler doch noch einen Weg, die Vermieter zu entlasten und sich das Geld vom Mieter wiederzuholen. Möglich macht dies vor allem der vielerorts knappe Wohnungsmarkt, sodass potentielle Mieter einiges auf sich nehmen, damit sie den Zuschlag für eine Mietimmobilie erhalten. Für gerissene Makler ist das ein gefundenes Fressen und zudem nutzen viele Makler auch noch Tricks, durch die sie an das Geld der Mieter kommen. Rechtens ist das meistens nicht und man kann sich auch mit Erfolg dagegen wehren. Im Folgenden gibt es zu dieser Thematik weiterführende Informationen.

Was genau ist das Bestellerprinzip?

Durch das Bestellerprinzip im Maklerwesen sollte eine Entlastung für Mieter erreicht werden, die bis dahin in jedem Fall die Gebühren und Kosten für den Makler tragen mussten. Seit dem 1. Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip, nachdem die Kosten derjenige zu tragen hat, der die Maklerleistung auch beauftragt hat. Das ist in aller Regel der Vermieter. Der Mieter selber muss eigentlich nur dann zahlen, wenn er den Makler selber dazu beauftragt hat, für ihn eine Wohnung zu suchen. Prinzipiell bietet das Bestellerprinzip für einen Mieter also eine finanzielle Entlastung und die Möglichkeit, günstiger an ein Mietobjekt zu gelangen.

In der Realität versuchen allerdings nach wie vor viele Makler, sich die Provision von den Mietern zurückzuholen. Entweder wird dies durch einen erhöhten Druck getan, nachdem man die Wohnung nur bekommt, wenn man auch die anfallenden Kosten übernimmt, oder aber die Makler lassen sich ganz eigene Tricks einfallen. Vielerorts muss man inzwischen für eine Wohnungsbesichtigung bereits eine Gebühr zahlen. Zwanzig Euro oder mehr werden dafür fällig. Die Gründe sind offiziell ähnlich: Die Makler wollen die große Nachfrage und den Aufwand reduzieren. Wer kein wirkliches Interesse hat, zahlt die Gebühr nicht, bekommt aber auch keinen Termin für die Besichtigung. Tatsächlich aber dürften Makler hier eine neue Einnahmequelle entdeckt haben, durch die sie ihre Einnahmen noch steigern können. Fair ist das in aller Regel nicht.

Was können potentielle Mieter tun?

Schon im Vorfeld hat man als Mieter allerdings die Möglichkeit, eventuelle Kosten zu vermeiden. So sollte man – wie Verbraucherschützer raten – immer nachfragen, ob irgendwelche Kosten anfallen. Das kann man im besten Fall schon beim telefonischen Erstkontakt machen. Fallen Gebühren an, sollte man sich immer genau fragen, ob man diese wirklich in Kauf nehmen möchte. Denn eine Garantie, dass man die Immobilie auch wirklich bekommt, hat man damit freilich noch nicht.

Vielfach wird allerdings auch versucht, die ausbleibenden Kosten durch höhere Abstandszahlungen wieder hereinzubekommen. Wenn in der Wohnung beispielsweise eine Einbauküche vorhanden ist, die einen Wert von 300 Euro hat, werden hierfür auch schon mal 500 Euro oder mehr verlangt. Hierbei sollten sich Mieter aber keine Sorgen machen. Solche überhöhten Zahlungen lassen sich später anfechten und man hat dabei in jedem Fall auch gute Aussichten auf einen Erfolg.

Den Makler umgehen – die beste Lösung

Im Idealfall umgeht man den Makler und seine Dienste einfach. Durch Wohnungsportale und Co. findet man immer wieder auch Immobilien, die von privat und ohne den Einsatz eines Maklers vermietet werden sollen. Somit fallen für den Vermieter und den Mieter keine Kosten an. Doch auch hier ist es nicht immer so einfach möglich, sich eine passende Wohnung zu suchen. Der Grund liegt oft bei den Vermietern selber. Diese wünschen nach wie vor die Leistungen eines Maklers, wollen die Kosten hierfür aber in aller Regel nicht selber tragen.

Für einen Vermieter bietet der Einsatz eines Maklers natürlich viel Komfort. Er muss sich nicht selber um die Besichtigungen kümmern und meist wird auch eine Überprüfung des Mieters vorgenommen. Dass dieser Service Geld kostet, ist klar – daher ist es oft nicht nachvollziehbar, warum Vermieter versuchen, die Kosten auf die Mieter zu schieben.

Makler wollen Mieter als „Auftraggeber“

Eine weitere Option, um sich das Geld von den Mietern zurückzuholen, versuchen Makler direkt bei einer Besichtigung zu ziehen. So verlangen sie von den potentiellen Mietern, einen Bestellervertrag zu unterzeichnen. Dieser besagt dann, dass die Mieter den Makler beauftragt hätten, sodass diese dann auch zur Zahlung verpflichtet sind. Unterschreibt man hier nicht, hat man in aller Regel auch keine Chance (mehr), die Wohnung oder das Haus überhaupt zu bekommen. Vereinzelt wird dann auch gar keine Besichtigung mehr zugelassen. Insbesondere in Gegenden, in denen der Wohnungsmarkt rar ist, wird dann oftmals unterschrieben – da die Mieter ansonsten kaum eine Möglichkeit hätten, überhaupt an eine Wohnung zu kommen.

In ebenso vielen Fällen erheben Makler seit Einführung des Bestellerprinzips auch eine Gebühr für Renovierungen. Vor dem Einzug sollen Mieter diese zahlen, da ein Maler die Wohnung angeblich wieder auf Vordermann gebracht hat. Dass eine solche Gebühr rechtlich unzulässig ist, da eine Wohnung renoviert übergeben werden muss, steht dabei auf einem ganz anderen Blatt. Insgesamt nutzen die Makler somit viele Tricks und versuchen auf diese Weise die eigenen Einnahmen zu steigern und die Kosten von den Vermietern fernzuhalten. Und in vielen Fällen gelingt das auch, da Mieter oftmals so verzweifelt sind, dass sie auch Bestellerverträge unterzeichnen oder horrende Gebühren zahlen.

Diese Tricks wenden Makler inzwischen vermehrt an:

• Mieter sollen Bestellerverträge unterzeichnen
• Gebühren für Renovierungen
• Überhöhte Abstandszahlungen
• Gebühren für Besichtigungen

Maklercourtage wird weiterhin verlangt

Gar nicht mal selten widersetzen sich Makler auch einfach gegen die gültigen Regelungen. So findet man in vielen Wohnungsannoncen immer noch den Hinweis auf die Maklercourtage, die vom Mieter zu zahlen ist. Rechtlich ist das nicht in Ordnung, allerdings wird dagegen auch kaum etwas getan.

Weiterhin verlangen viele Makler inzwischen aber auch sogenannte Servicegebühren. Diese Praxis findet man vor allem bei der Vermietung von Studentenzimmern. Nicht selten werden hier 150 Euro oder mehr zusätzlich verlangt. Als „Gegenleistung“ gibt es dann Restauranttipps oder die Möglichkeit, für einen geringen Preis ein Bügeleisen zu leihen. Die eigentliche Miete steigt somit schnell deutlich an und es sind höhere Kosten zu tragen, als eigentlich notwendig oder auch erlaubt wäre.

Mieter wehren sich häufig noch nicht

Auffällig ist bisher, dass die größeren Mieterverbände kaum über derartige Vorfälle informiert sind. Der Grund dafür liegt oftmals klar auf der Hand: Da viele Mieter vom Bestellerprinzip nichts wissen, haben sie auch keine Ahnung, dass sie sich gegen zu hohe Gebühren und illegale Kosten zur Wehr setzen können. Dementsprechend bekommen die Mieterverbände von den Praktiken der Makler bisher auch nur vereinzelt etwas mit oder werden darüber informiert.

In aller Regel sind die meisten der von Maklern in Rechnung gestellten Kosten und Gebühren allerdings alles andere als rechtens und somit sogar illegal. Mieter haben gute Chancen, diese Gelder zurückzuerhalten. Abmahnungen sind in den meisten Fällen ein gängiges Mittel, wenn solche Fälle bekannt werden und Mieter sich gegen Makler zur Wehr setzen. Neben einer Abmahnung folgt oftmals auch noch eine Rückzahlungsklage, sodass für die Makler am Ende deutlich höhere Kosten zu tragen sind. Die Kosten für Besichtigungen oder auch etwaige Servicegebühren fallen hier natürlich ebenso mit rein.

Das Wohnungsvermittlungsgesetz ist eindeutig

Ganz eindeutig ist in diesem Zusammenhang das Wohnungsvermittlungsgesetz. Demnach müssen alle Kosten, die entstehen, wenn eine Wohnung vermittelt wird, auch vom Besteller getragen werden. Die Umlage auf Mieter oder gar potentielle Mieter ist somit nicht rechtens und kann entsprechend unterbunden werden. Wer bereits gezahlt hat, kann diese Zahlung anfechten und sein Geld in den meisten Fällen zurückerhalten. Da sich die Behörden allerdings nur zögerlich um solche Vorfälle kümmern, raten Mieterverbände in aller Regel dazu, auch zivilrechtlich gegen den Makler vorzugehen. Bei Bedarf kann man sich als Mieter dazu auch beim Mieterverein in der Nähe beraten lassen und sich entsprechende Unterstützung holen.

Bisherige Urteile dürften auf jeden Fall abschreckend wirken und die Machenschaften der Makler reduzieren. Laut Gesetzgebung drohen Maklern, die Mietern Kosten zuschieben, hohe Geldbußen. Bußgelder von bis zu 25.000 Euro können hier verhängt werden.

Welche Tricks probieren Makler noch aus?

Nicht nur mit den bereits vielfach bekannten oder erwähnten Tricks versuchen Makler, die Mieter zu Zahlungen zu bewegen. Auch die nachfolgenden Aspekte darf man durchaus als Tricks bezeichnen, die häufig angewandt werden:

• Abstandszahlungen werden nicht nur für Küchen verlangt, sondern beispielsweise auch für Möbel oder Bodenbeläge. Diese Kosten werden oftmals deutlich zu hoch angesetzt und es verstecken sich Gebühren für die Maklerleistung darin.
• Für Besichtigungen wird vielfach auch eine Aufwandsentschädigung verlangt. Ebenso wie Besichtigungsgebühren sind diese Aufwandsentschädigungen nicht mit dem Wohnungsvermittlungsgesetz konform.
• Gebühren für den Mieterwechsel dürfen nur in einigen Fällen erhoben werden. Die Kosten müssen über einer Kaltmiete liegen und es ist Aufgabe des Maklers, die Entstehung der Kosten zu begründen. Oftmals werden durch solche Gebühren aber auch Versuche unternommen, weitere Einnahmen zu erzielen.
• Vereinzelt stellen Makler auch Kosten dafür in Rechnung, die Wohnungsannoncen nach der Vermittlung aus den Suchportalen zu löschen. Auch diese Kosten werden dann oft viel zu hoch angesetzt und man sollte sich dagegen in jedem Fall wehren.

Tipp für Mieter: Auch die Nebenkosten im Blick halten

Für Mieter ist es weiterhin empfehlenswert, auch die Nebenkostenabrechnungen im Blick zu behalten. Denn nicht nur Makler versuchen vielfach, die angefallenen Kosten vom Mieter einzutreiben, auch einzelne Vermieter gehen so vor. So zahlen diese die Maklerkosten zwar zunächst, versuchen dann aber, diese dem Mieter aufzudrücken. So findet man dann eventuell zusätzliche Kostenposten in der Nebenkostenabrechnung – etwa unter Mietvermittlung oder anderen Stichworten. Als Mieter kann man auch dagegen vorgehen und sich gegen die Umlegung der Kosten wehren. Zahlen muss man diesen Posten in den Nebenkosten in aller Regel nicht und sollte sich – falls nötig – auch hier die Hilfe von Mieterverbänden holen. Immerhin möchte man ja meist weiterhin in der angemieteten Wohnung leben. Darauf aufmerksam sollte man den Vermieter dennoch machen, dass er sich gegen geltendes Recht verhält.

Kommt das Bestellerprinzip auch beim Hauskauf?

Bisher ist das Bestellerprinzip nur gültig, wenn man eine Wohnung oder ein Haus mietet. Für Hauskäufer fallen nach wie vor die Kosten für den Makler an. Bei einem Haus im Wert von 200.000 Euro können so schnell noch einmal knapp 15.000 Euro zusätzlich anfallen. Durch die Einführung des Bestellerprinzips beim Haus- oder Wohnungskaufs soll der Anteil der Nebenkosten für den Käufer gesenkt werden und der Verkäufer wird entsprechend stärker belastet.

Kritik gibt es dazu allerdings auch schon. So sind Verkäufer von Immobilien vielfach auf die Beratung eines Maklers angewiesen und das Bestellerprinzip würde somit klar zu Lasten der Hausverkäufer gehen. Frühestens würde das Bestellerprinzip für den Haus- oder Wohnungskauf sowieso erst im Herbst kommen. Nach der Bundestagswahl und wohl auch nur dann, wenn die SPD dann noch an der Regierung beteiligt wäre.

Auch Österreich diskutiert das Bestellerprinzip

Nicht nur in Deutschland, wo das Bestellerprinzip bei Mietobjekten schon seit Sommer 2015 gilt, macht man sich darüber Gedanken. Auch im Nachbarland Österreich wird darüber diskutiert, das Bestellerprinzip einzuführen und so Mieter zu entlasten. Dort war das Bestellerprinzip schon mehrfach in Regierungsprogrammen zu finden, umgesetzt wurde es bisher allerdings nie. Aktuell scheint man sich in Österreich allerdings noch nicht so einig – die Diskussionen darüber wurden zunächst eingestellt und das dort Auftraggeberprinzip genannte Bestellerprinzip liegt somit vorerst auf Eis.

Bestellerprinzip kann von Mietern auch ausgenutzt werden

Das Bestellerprinzip kann vom Mieter allerdings auch aktiv genutzt werden. Insbesondere in Städten, in denen es einen harten Konkurrenzkampf um Mietimmobilien gibt, kann sich das Bestellerprinzip tendenziell jeder zunutze machen. Während man bei Wohnungsbesichtigungen vielfach leer ausgeht, weil andere Kandidaten mehr verdienen oder besser geeignet scheinen, kann man durch das Bestellerprinzip auch einfach selber einen Makler beauftragen. Dieser sucht dann für den Mieter exklusiv nach passenden Mietobjekten und man bekommt schneller den Zuschlag. Die anfallenden Kosten für die Vermittlung muss man dann zwar tragen, allerdings hat man den Suchauftrag dafür ja auch explizit gewünscht und erteilt. Somit lässt sich vor allem in großen Städten wie Hamburg, Berlin oder München schneller eine Wohnung finden und man direkt in die neue Traumwohnung einziehen.

Der Vorteil liegt hierbei auch darin, dass die Kosten nur dann anfallen, falls es auch wirklich zu einer Wohnungsvermittlung kommt. In allen anderen Fällen hatte der Makler zwar einen Aufwand, als Mieter muss man aber nicht zahlen. Der potentielle Erfolg, eine Wohnung auf diese Weise zu finden, ist allerdings dadurch auch erhöht. Immerhin möchte der Makler einen Auftraggeber auch zufriedenstellen, da er nur in diesem Fall – also bei erfolgreichem Abschluss – auch daran verdient. Als Mieter sollte man daher überlegen, ob sich das Bestellerprinzip nicht doch lohnen kann und dass man so schneller und einfacher eine Wohnung findet.

Makler fürchten oftmals um die Existenz

Die größte Sorge auf Seiten der Makler liegt darin, dass sich ihr Beruf nicht mehr lohnen könnte. Durch die Umlegung der Kosten auf den Vermieter, wählen viele Vermieter die Option, ihre Wohnung eigenständig und ohne Makler zu vermitteln. Das einstige Einnahmenkonstrukt wackelt somit immens und für viele Makler ergeben sich damit ganz neue Probleme, die sie umgehen müssen. Daher ist es nur verständlich, dass sich Makler neue Wege suchen um Einnahmen zu generieren. Solange sie sich dafür an die geltenden Gesetze halten, spricht auch wenig dagegen. Kritisch wird es nur, wenn durch dubiose Gebühren versucht wird, den Mietern bei vorhandenen Vermittlungsaufträgen das Geld aus der Tasche zu ziehen.

Einige Makler reduzieren in der Folge auch einfach ihre Gebühren – und verlangen statt zwei Kaltmieten Provision vielfach nur noch die Hälfte. Somit wirkt das Geschäft vor allem für Vermieter lukrativer, aber auch Mieter sind schneller bereit, einen Makler eigenständig zu beauftragen.

Insgesamt sind die Umsätze vieler Makler zwar gesunken, eine Bedrohung des Berufstands liegt allerdings nicht vor. Somit hat das Bestellerprinzip in einigen Bereichen für einen Umbruch gesorgt, der sicherlich noch eine Weile anhalten wird.

Fazit: Kosten müssen Mieter nicht auf sich sitzen lassen

Durch das Bestellerprinzip hat sich im Geschäft mit Wohnungsvermietungen eine Veränderung ergeben. Nicht mehr die Mieter müssen in jedem Fall die Kosten für die Makler tragen, sondern der jeweilige Auftraggeber. Das ist in vielen Fällen der Vermieter. Kommt es somit zum Abschluss eines Mietvertrages muss der Vermieter die Provision für den Makler zahlen. Das möchte dieser aber nur in wenigen Fällen. Somit wird versucht, die Kosten dennoch beim Mieter einzutreiben – und das zum Teil mit dubiosen Machenschaften. Verschiedene Gebühren, Kosten für Besichtigungen oder viel zu hohe Abstandszahlungen – alles das hat es bereits gegeben und aus Not, keine Wohnung zu finden, zahlen viele Mieter auch ohne groß zu Murren. Diese Kosten kann man sich aber durchaus zurückholen, da diese gar nicht rechtens sind – im Gegenteil: Den Maklern drohen für dieses Vorgehen hohe Bußgelder und es müssen Strafen bis zu 25.000 Euro einkalkuliert werden.

Dass Mieter sich das Bestellerprinzip aber auch zunutze machen können, wird vielfach in Großstädten deutlich. Wer hier einen Makler beauftragt, kann oftmals schneller eine Wohnung finden und auch die anderen Mietkonkurrenten hinter sich lassen. Dafür muss man dann allerdings – und das auch rechtmäßig – bezahlen. Ist der Wohnungsmarkt stark umkämpft, kann das aber dennoch lukrativ sein – wenn man ansonsten ohne Wohnung dastehen würde.