Die Zinsen für Immobilienkredite sind seit Ende letzten Jahres enorm gestiegen. Ende Mai lag der Sollzins für eine 10-jährige Zinsbindung bereits bei ca. 2,7% und inzwischen hat auch die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins erhöht. Zudem steigen die Inflationsrate und die Preise für Energie und Lebensmittel rasant.
Das verunsichert Menschen, die damit liebäugeln, ein Haus zu kaufen. Doch was bedeuten steigende Zinsen für Hauskäufer konkret?
Höhere Tilgung sorgt für höhere Belastung
Aufgrund der steigenden Zinsen erwarten Banken derzeit eine deutlich höhere Tilgung als zu früheren Zeiten. Ein Beispiel: Für einen Kredit mit 30 Jahren Laufzeit wird heute oft schon eine Anfangstilgung von 2 oder 3% verlangt. Das bedeutet: Während zu Niedrigzinszeiten 1.000 € monatlich ausreichten, um bei 1% Zinsen und 3% Tilgung noch 300.000 Euro zu finanzieren, sind es derzeit mit 3% Zinsen und 3% Tilgung nur noch 200.000 €. Entweder muss das Traumhaus entsprechend kleiner ausfallen oder es muss für die Darlehensrückzahlung monatlich viel tiefer in die Tasche gegriffen werden. Um ein Haus für 300.000 € zu finanzieren, sind heute schon rund 1.500 € monatlich notwendig. Sind nicht 20 bis 30% Eigenkapital plus Eigenkapital für die Finanzierung der Kaufnebenkosten vorhanden, verlangen Banken oft sogar noch mehr Zinsen, was den Hauskauf wiederum noch teurer macht.
Heute gilt also mehr denn je, dass das monatliche Budget für den Hauskauf genau kalkuliert werden sollte. Als Faustregel gilt, dass die monatliche Belastungen für Zinsen und Tilgung nicht mehr als 30 bis 35% des verfügbaren Nettoeinkommens umfassen sollte, damit man auch über Jahre noch problemlos über die Runden kommt. Hinzu kommen nach allgemeiner Auffassung noch mindestens 10 bis 15% für Strom, Heizung, Wasser, Steuern oder Gebühren. Dabei wurden die derzeitigen Energiepreissteigerungen in diesem Szenario allerdings noch nicht berücksichtigt, sodass wohl eher mit 20 bis 30% zu rechnen ist. Auf die Energieeffizienz des Hauses zu achten, ist heute beim Hauskauf also wichtiger als je zuvor.
Längere Zinsbindung sorgt für flexiblere Planbarkeit
Auch wenn die Zinsen derzeit hoch sind, ist eine längere Zinsbindungen als 10 Jahre zu empfehlen. Niemand kann die Zinsentwicklung vorhersehen. Zwar liegt der Zinssatz für eine 15-jährige Zinsbindungen etwas höher als für 10 Jahre. Allerdings kann der Hauskäufer bei einer 15-jährigen Zinsbindung nach 10 Jahren kündigen, wenn er ein besseres Finanzierungsangebot findet. Sollte dies nicht der Fall sei und die Zinsen steigen weiter, kann er den Kredit noch 5 Jahre weiterlaufen lassen. Bei einer10-jährigen Laufzeit muss die Restschuld mit dem in 10 Jahren aktuellen Marktzins finanziert werden, der bis dahin noch mal deutlich angestiegen sein kann. Mit einer 15-jährigen Zinsbindung kann man flexibler auf die Zinsentwicklung in 10 Jahren reagieren.
Fazit: Unsere Tipps für Hauskäufer
- Aufgrund der steigenden Zinsen verlangen viele Banken heute eine deutlich höhere Tilgung, was zu höheren monatlichen Belastungen führt. Deshalb ist es derzeit wichtiger denn je, sich genau zu überlegen, welches monatliche Budget für Zinsen und Tilgung wirklich zur Verfügung steht.
- Zudem sollte beim Hauskauf nicht vergessen werden, dass die Nebenkosten durch die extrem hohen Energiepreise deutlich gestiegen sind und die Energieeffizienz eines anvisierten Hauses bei der Kaufentscheidung eine wichtige Rolle spielen sollte.
- Obwohl die Zinsen für eine 15-jährige Zinsbindung etwas höher liegen als für 10 Jahre, ist aufgrund der unsicheren Zinsentwicklung eine längere Bindung zu empfehlen. Dann kann in 10 Jahren entschieden werden, ob der dann aktuelle Zins attraktiver ist oder ob der Vertrag noch 5 Jahre weiterlaufen soll. So kann man als Hauskäufer in Zukunft besser auf die aktuelle Zinsentwicklung reagieren.
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Dankeschön für euren Ratgeber, will noch ein Haus kaufen.
Die Aussage „Aufgrund der steigenden Zinsen erwarten Banken derzeit eine deutlich höhere Tilgung als zu früheren Zeiten“ müsste wohl richtiger heißen: „Trotz steigender Zinsen erwarten Banken derzeit aufgrund der historisch immer noch vergleichsweise niedrigen Zinsen weiterhin eine deutlich höhere Tilgung als zu früheren Zeiten (mit noch höheren Zinsen).“ Natürlich wird dadurch die Situation nicht besser. Momentan gibt es für viele angesichts gestiegener Zinsen, hoher Bau- und Materialkosten und massiv reduzierter oder weggefallener Förderung für Sanierungen und Neubauten selbst bei bröckelnden Preisen für Gebrauchtimmobilien realistisch betrachtet derzeit kaum eine Möglichkeit, den Traum vom eigenen Haus zu realisieren. So richtig „geile Preise“ (Zitat aus dem Kommentar von „Klingtgut“) erwarte ich aber allenfalls für Immobilien mit sehr „ungeilen“ Energiekosten und entsprechend hohen energetischen Sanierungsbedarfen, und wer will die schon haben? Also ist guter Rat teuer. Entweder sollte man bei hoffentlich wieder etwas sinkenden Material-/Baukosten und möglicherweise auch Zinsen (einige Experten erwarten dies!) einen energetisch optimierten Neubau in Holz- oder Holzhybridbauweise oder aber eine günstige Gebrauchtimmobilie anstreben. Mit modernen Techniken lassen sich diese energetisch immerhin heute schon besser sanieren lässt, als das bisher der Fall war. Ich denke da an Hochtemperatur-Wärmepumpen, Fußbodenheizungseinbau in den vorhandenen Estrich, Deckenheizungen, Niedertemperatur-Heizkörper usw.. Das größte Problem bei Gebrauchtimmobilien bleibt somit die Dämmung der Gebäudehülle, speziell der Außenwand. Hier muss von Fall zu Fall geprüft werden, was geht und was nicht geht.
Fazit. Sitzen warten die immo Blase wird in den nächsten Monaten platzen und private Insolvenzen werden euch geile Preise bescheren hallo 2008 Geschichte wiederholt sich