Checklist: Wie kann man sich gegen eine Mieterhöhung wehren?

Es ist mal wieder soweit: Man findet ein Schreiben mit weitreichenden Folgen im Briefkasten: Eine Mieterhöhung vom Vermieter. Dieser will nun, dass man monatlich tiefer in die Tasche greifen muss. Aber wie viel muss man als Mieter an dieser Stelle hinnehmen? Immerhin gibt es ja Regeln, die Mieterhöhungen regulieren. In jedem Falle solltet ihr euch bei einer Mieterhöhung die oberste Regel immer zu Herzen nehmen: Stimmt nicht sofort jeder Forderung zu, sondern überprüft vorerst deren Rechtmäßigkeit! Damit euch das leichter fällt, haben wir euch in diesem Beitrag einen Teil der Recherche abgenommen und eine Checklist zusammengestellt, an die ihr euch halten könnt, wenn eine Mieterhöhung gefordert wird.

Wichtiger Hinweis: Bei diesem Artikel handelt es sich um keine Rechtsberatung. Daher ist nicht garantiert, dass der Inhalt richtig und aktuell ist.

Checkliste – Prüfung einer Mieterhöhung

Wir haben eine Checkliste für euch zusammengestellt, an der ihr euch orientieren könnt, wenn ihr eine Mieterhöhung auf Rechtmäßigkeit prüfen wollt.

1. Formalitätsprüfung
   Wird die benötigte Form der Mieterhöhung eingehalten oder sind Formfehler vorhanden, die einen Widerspruch rechtfertigen?

2. Fristprüfung
   Hält sich der Vermieter mit seiner Forderung an rechtliche Fristen oder ist die Mieterhöhung nicht zulässig?

3. Prüfung des Erhöhungsbetrags
   Verlangt der Vermieter mit seiner Mieterhöhung zu viel Geld oder liegt die Erhöhung im Rahmen?

4. Prüfung der Rechtmäßigkeit
   Darf der Vermieter überhaupt eine Mieterhöhung von mir verlangen, oder gehöre ich zu den Ausnahmen?

All diese Punkte führen wir im Folgenden genauer aus.

Formalitätsprüfung

Flattert eine Mieterhöhung in den Briefkasten, solltet ihr diese zu allererst auf ihre rechtmäßige Form überprüfen. Denn sollten sich beim Vermieter Formfehler eingeschlichen haben, könnt ihr der Erhöhung leichter widersprechen. Bei dieser Prüfung solltet ihr drei Dinge beachten:

1. Textform erforderlich
   Mittlerweile sind Mieterhöhung per Mail oder Fax ebenfalls zulässig. Daher gilt nicht mehr nur die reine Schriftform per Brief, sondern auch die Textform als rechtens. Einfache Aushänge im Treppenhaus oder eine mündliche Absprache gelten daher nicht und der Mieterhöhung kann widersprochen werden.

2. Begründung der Mieterhöhung
   Ohne eine Begründung, die die Mieterhöhung im Schreiben rechtfertigt, müsst ihr der Mieterhöhung nicht ohne Widerspruch nachkommen. Begründungen können beispielsweise eine Modernisierung oder Vergleichsmiete sein. Fehlt eine solche Begründung oder ist sie unvollständig, solltet ihr das Schreiben aufgrund eines Formfehlers anzweifeln.

3. An wen ist das Schreiben adressiert?
   Wohnen mehrere Menschen offiziell gemeinsam in einer WG, muss der Vermieter in seinem Schreiben zur Mieterhöhung, dieses auch an alle beteiligten Parteien adressieren. Werden ein oder mehrere betroffene Mieter nicht mit angesprochen, beinhaltet das Schreiben einen Formfehler und diesem muss nicht zugestimmt werden.

Merke: Beinhaltet eine Mieterhöhung Formfehler, ist sie vorerst nicht rechtens. Daher kann dieser mit einem Hinweis auf Formfehler widersprochen werden.

Fristprüfung

Entspricht ein Schreiben zur Mieterhöhung allen formalen Kriterien, gilt es, dieses auf die Einhaltung von Fristen zu prüfen. Denn eine Mieterhöhung darf nicht immer erfolgen. Es gibt sogenannte Sperrfristen, in denen Vermieter überhaupt keine Mieterhöhungen verlangen dürfen.

1. Sperrfrist nach dem Einzug
   Frühestens ein Jahr nach Einzug in eine Wohnung darf der Vermieter die erste Mieterhöhung verlangen. Innerhalb dieses Jahres muss die ursprünglich vereinbarte Miete eingehalten werden. Erst nachdem beide Parteien der Mieterhöhung zugestimmt haben, tritt diese drei Monate später in Kraft.

2. Sperrfrist nach der letzten Mieterhöhung
   Nachdem eine Mieterhöhung in Kraft getreten ist, muss der vereinbarte Betrag für mindestens ein Jahr bestehen bleiben. Innerhalb dieser Zeit darf der Vermieter keine weitere Mieterhöhung verlangen. Auch hier tritt eine neue Erhöhung nach Einverständnis beider Parteien drei Monate nach der Ankündigung in Kraft.

3. Ankündigungsfrist für Modernisierungsmaßnahmen
   Will der Vermieter eine Modernisierung durchführen und rechtfertigt damit, eine Mieterhöhung, müssen die Modernisierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor deren Umsetzung angekündigt werden.

Merke: Nach dem Einzug oder einer Mieterhöhung muss die Miete für mindestens 15 Monate unverändert bleiben. Hält sich ein Vermieter nicht an eine Frist, kann die Erhöhung angezweifelt werden.

Prüfung des Betrags

Kommen wir nun zum wahrscheinlich wichtigsten Punkt einer Mieterhöhung: Die höhe des geforderten Betrags. Denn auch hier hat der Vermieter einige Vorgaben zu beachten und kann nicht einfach nach unbegründet hohen Mieterhöhungen verlangen. Folgende Punkte müssen beachtet werden:

1. Kappungsgrenze
   Die sogenannte Kappungsgrenze legt fest, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent angehoben werden darf. Egal wie sich die Miete im Umkreis verändert – die Kappungsgrenze muss eingehalten werden. Errechnet ihr also, dass euer Vermieter in seiner Mieterhöhung eure Kappungsgrenze überschreitet, solltet ihr dieser gar nicht oder nur zum Teil zustimmen! Eine beispielhafte Formulierung findet ihr etwas weiter unten.

2. Vergleichsmiete
   Die Berechnung von Vergleichsmiete bezieht sich auf den Mietspiegel im Ort und die daher Ortsüblichen vergleichbaren Mietpreise. In einem Schreiben für eine Mieterhöhung muss der Vermieter daher genau begründen, warum er eine Mieterhöhung aufgrund der Höhe von Vergleichsmiete überhaupt für ortsüblich hält und das im besten Fall auch beweisen können. Begründet werden kann das beispielsweise durch den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten, Bezugnahme auf eine Mietdatenbank oder auch die bloße Benennung von Vergleichswohnungen. Diese Beiweise solltet ihr unbedingt auf ihre Richtigkeit prüfen und bei Bedarf der Mieterhöhung nur teils oder gar nicht zustimmen. Auch für diesen Fall findet ihr etwas weiter unten im Beitrag eine beispielhafte Formulierung.

3. Staffel- / Indexmiete
   Mittlerweile greifen Vermieter gerne auf sogenannte Staffel- oder Indexmieten zurück. Dafür wird sich im Mietvertrag auf eine festgelegte und systematische Mieterhöhung geeinigt. Eine Mieterhöhung muss sich also in diesem Fall auch an den Vereinbarungen aus dem Mietvertrag orientieren!

Merke: Mieterhöhungen dürfen nicht willkürlich erfolgen. Die sogenannte Kappungsgrenze, Vergleichsmiete und vereinbarte Staffel- oder Indexmiete müssen eingehalten werden.

Formulierungsbeispiel – Kappungsgrenze

Ihrem Erhöhungsverlangen vom [DATUM] stimmen wir/stimme ich nicht vollständig, sondern nur teilweise in Höhe eines Steigerungsbetrags von [STEIGERUNGSBETRAG] Euro zu. Eine darüber hinausgehende Mieterhöhung ist nicht gerechtfertigt, da die vereinbarte Miete innerhalb eines Zweitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent ansteigen darf. Mit der geltend gemachten Erhöhung überschreiten Sie diese Begrenzung. Damit beträgt ab dem [DATUM] die Miete [GESAMTBETRAG] Euro monatlich.

Formulierungsbeispiel – Vergleichsmiete

Mit Schreiben vom [DATUM] verlangen Sie meine/unsere Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete von [URSPRÜNGLICHE MIETE] Euro auf [NEUE MIETE] Euro. Dieser Mieterhöhung kann ich/können wir vorerst nicht vollständig, sondern nur in Höhe eines Steigerungsbetrags von [STEIGERUNGSBETRAG] Euro zustimmen. Die neue Miete beträgt ab dem [DATUM] somit [GESAMTBETRAG] Euro. Ihre Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist fehlerhaft. Die von Ihnen zur Begründung der Mieterhöhung genannten Beispiele [BEWEISFÜHRUNG DES VERMIETERS] sind nicht mit meiner Wohnung vergleichbar. Sie haben folgende wertmindernden Merkmale unberücksichtigt gelassen: [BESCHREIBUNG WERTMINDERNDER MERKMALE]. Aus dem Mietspiegel für [GEMEINDE] ergibt sich eine Vergleichsmiete von [BETRAG] Euro/qm. Meine/Unsere Zustimmung zur Mieterhöhung entspricht der danach vorgesehenen Vergleichsmiete.

Prüfung auf Rechtmäßigkeit

Eine Prüfung auf Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung ist essentiell. Denn je nach Mietverhältnis ist eine Mieterhöhung prinzipiell überhaupt nicht zulässig! Bei den folgenden Arten der Vermietung ist eine Mieterhöhung grundlegend unzulässig:

1. Staffelmiete
   Wurde im Mietvertrag eine Staffelmiete festgelegt, wird die Miete sowieso gestaffelt in bestimmten Zeiträumen erhöht. Will der Vermieter eine weitere Erhöhung außerhalb dieser Staffelung (Frist oder Betrag) durchdrücken, ist diese unzulässig!

2. Indexmiete
   Bei der Indexmiete, die bereits im Mietvertrag festgelegt worden sein muss, wird eine Mieterhöhung entsprechend der allgemeinen Preisentwicklung vereinbart. Dass der Vermieter über diesen Rahmen hinaus mehr Miete verlangen kann ist somit ausgeschlossen.

3. Vorübergehende Vermietung
   Handelt es sich bei dem Zweck der Vermietung einer Wohnung um vorübergehende Vermietung auf Zeit mit einem bestimmten Zweck – beispielsweise solange der eigentliche Mieter im Ausland ist – darf der Vermieter von dem Zwischenmieter in dieser Zeit keine Mieterhöhung fordern.

4. Vermietung möblierten Wohnraums
   Handelt es sich beim vermieteten Wohnraum um einen Anteiligen Wohnraum, der vom Vermieter selbst genutzt wird und mit einem Teil dessen Mobiliar ausgestattet wurde, darf auch hier die Miete nicht erhöht und aufgrund von Vergleichsmiete angehoben werden.

Merke: In einigen Fällen sind Mieterhöhungen komplett ausgeschlossen. Deshalb sollte man eine Mieterhöhung immer auf ihre Rechtmäßigkeit prüfen.