Kombidarlehen in der Immobilienfinanzierung

Viele Bauherren und Hauskäufer überlegen sich, einen Bausparvertrag und einen Immobilienkredit miteinander zu kombinieren. Dieses Vorgehen wird auch Bausparsofortfinanzierung oder Kombidarlehen genannt. Experten raten in der Regel von solch einem Kombidarlehen ab, weil dadurch verschiedene Probleme entstehen können. Welche Nachteile ein Kombidarlehen mit sich bringt, erläutert dieser Artikel.

Was ist ein Kombidarlehen?

Bei einem Kombidarlehen wird erstens ein Bausparvertrag abgeschlossen, für den monatlichen Raten angespart werden. Gleichzeitig wird zweitens ein sofort auszahlbares Darlehen zur aktuellen Baufinanzierung aufgenommen, das zunächst nicht getilgt wird, lediglich die Zinsen werden regelmäßig fällig. In späteren Jahren wird die angesparte Bausparsumme dann genutzt, um das Darlehen zum Teil wieder abzulösen. Der Rest wird als Bauspardarlehen wie ein normaler Immobilienkredite abbezahlt. Allerdings weist solch eine Finanzakrobatik viele Nachteile auf, die auf den ersten Blick nicht zu erkennen sind.

Nachteil 1: Hohe Zinsbelastung

Bei einer sogenannten Bausparsofortfinanzierungen wird ein neuer Sparvertrag mit einem frisch aufgenommenen Kredit kombiniert. Dabei befindet sich der Bausparvertrag noch in der Ansparphase – es wird also noch gar kein zinsgünstiges Darlehen dafür ausgezahlt. Der aufgenommene Kredit dient wiederum als Bausparzwischenfinanzierung. Das Problem: Die Bausparzwischenfinanzierung wird in den ersten Jahren nicht getilgt, sodass die Zinsen höher sind. Würden die Einzahlungen in den Bausparvertrag sofort zur Tilgung des Darlehens verwendet, wären die Zinsen deutlich günstiger. Im Prinzip spart man bei dieser Konstellation auf Kredit, was nicht sinnvoll ist.

Nachteil 2: Fehlende Preistransparenz

Laut Gesetz muss der Effektivzinssatz bei Darlehen immer angegeben werden. Bei Kombifinanzierungen gilt das aber nicht. Die Bausparsofortfinanzierungen blenden den Bauherren mit vermeintlich günstigen Kreditzinsen, die hohen Zinsbelastungen durch die Kombination von Bausparvertrag und Bausparsofortfinanzierung werden aber nicht erwähnt. Nur wenn der Anbieter einen einheitlichen Gesamteffektivzins für beide Teile des Kombidarlehens bereitstellt, kann das Angebot mit anderen Immobilienkrediten verglichen werden. Leider machen nur wenige Anbieter dazu Angaben, was gegen das Kombidarlehen spricht. Es müsste nichts verschleiert werden, wenn es keinen Haken gäbe.

Nachteil 3: Keine reibungslose Planbarkeit

Bei einem Bausparvertrag weiß man nie genau, wann das Darlehen zugeteilt wird. Die Auszahlung hängt davon ab, ob die Bausparkasse genug Beiträge von Bausparern angesammelt hat. Sind nicht genug Beiträge angesammelt worden, verzögert sich die Zuteilung des Darlehens. Solch eine Verzögerung kann dazu führen, dass der Plan der reibungslosen Kombifinanzierung nicht aufgeht und kurzfristig eine Zwischenfinanzierung notwendig wird – und die kann sehr hohe Zinsen mit sich bringen.

Nachteil 4: Umschuldung problematisch

Bausparsofortfinanzierungen sind sehr komplex, da mehrere Partner – die Bausparkasse und die kreditgebende Bank – daran beteiligt sind. Im Laufe der Zeit kommt es nicht selten vor, dass Forderungen an einen andere Partner abgetreten werden. Für eine Umschuldung muss die Bank aber immer erst zustimmen, damit das Guthaben überhaupt ausgezahlt werden kann. Der Zustimmung hinterherzulaufen, kann sehr nervenaufreibend sein.

Nachteil 5: Hohe Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn eine Immobilienfinanzierung vorzeitig gekündigt wird, muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank bezahlt werden. Diese fällt bei einem Kombidarlehen höher aus als für Darlehen mit festen Monatsraten. Da es beim Bausparen keine laufende Tilgung und Sondertilgungsmöglichkeiten gibt, kann die Vorfälligkeitsentschädigung auch nicht aktiv beeinflusst werden. So ist es kaum möglich, bei sinkenden Zinsen auf einen neuen zinsgünstigeren Kredit umzuschulden.

Vergleich von Vorteilen und Nachteilen eines Kombidarlehens

Vorteile eines Kombidarlehens	Nachteile eines Kombidarlehens
Zinssicherheit durch festgeschriebene Zinsen im Bausparvertrag	Hohe Zinsbelastung in der Ansparphase
Planbare Raten nach Zuteilung des Bausparvertrags	Schwierige Planbarkeit wegen möglicher Darlehensverzögerung
	Fehlende Preistransparenz durch nicht angegebenen Gesamteffektivzins
	Teure Umschuldung durch hohe Vorfälligkeitsentschädigung

Fazit

Auch wenn auf den ersten Blick einige Vorteile zu sehen sind, ist Kombidarlehen in der Regel teurer und undurchsichtiger als ein klassischer Immobilienkredit, der eine feste Rate über den gesamten Zeitraum zu bieten hat. Gerade aktuell, wo die Bauzinsen wieder abgesunken sind, verliert ein Kombidarlehen noch mehr an Attraktivität. Sollten die Zinsen noch weiter fallen, kann man mit einem Kombidarlehen nicht davon profitieren, denn man müsste hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen, um aus den Verträgen zu kommen, wodurch die Zinsersparnis direkt wieder aufgefressen wird.