Fertighäuser – was steckt dahinter? Der große Ratgeber

Einmal im Leben ein Haus bauen – für viele scheint dieser Traum unerreichbar zu sein. Möchte man günstig und schnell ein eigenes Haus bauen, führt nahezu kein Weg an einem Fertighaus vorbei: keine Ausgaben für den Architekten, keine Abstimmung mit unzähligen Handwerkern und Dienstleistern, dafür ein Traumhaus innerhalb kürzester Dauer. Der Begriff „Fertighäuser“ wird oft mit minderwertiger Bauqualität assoziiert – doch trifft dies wirklich zu? Was muss man bei der Auswahl eines Fertighauses beachten und mit welchen Kosten ist zu rechnen?

Wir haben uns bei verschiedenen Anbietern informiert und beantworten in diesem Ratgeber die wichtigsten Fragen rund um das Thema Fertighaus.

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Was genau ist ein Fertighaus?

 

Ein Fertighaus unterscheidet sich bautechnisch kaum von einem konventionellen Haus, der Unterschied besteht lediglich darin, dass die einzelnen Teile, wie zum Beispiel Raumzellen, Wand- und Decken– sowie Dachelemente, in einer Fabrik industriell hergestellt werden. Erst danach wird alles an die Baustelle transportiert und aufgebaut. Vergleichbar ist das System mit Spielzeuggebäuden von Playmobil. Auch dort werden Bauwerke aus mehreren, kombinierbaren Platten zusammengestellt.

Vorteile der Fertighausbauweise

Das Prinzip eines vorgefertigten Hauses ist nicht neu: Schon Leonardo Da Vinci beschrieb im 16. Jahrhundert seine Vorstellung der idealen Stadt, die aus vorgefertigten Bauelementen bestehen sollte. Die in den siebziger Jahren sehr beliebten Mehrfamilienhäuser mit Flachdach wurden zum größten Teil nach dem Fertighausprinzip erstellt. Die Vorteile dieser Bauweise sind offensichtlich:

• Zeit: Da Wände nicht an der Baustelle fertiggebaut, sondern lediglich zusammengeführt werden müssen, wird enorm viel Zeit und Aufwand eingespart.
• Arbeitskräfte: An der Baustelle werden weniger Spezialisten gebraucht, dadurch kann der Bau eines Fertigeigenheims mit nur einem Bruchteil der benötigten Arbeitskraft für ein Massivhaus fertiggestellt werden.
• Musterhäuser: Im Gegensatz zu einem konventionell errichteten Haus können Fertighäuser im Normalfall vorab als Musterhäuser besichtigt werden, sodass man sich im Voraus ein besseres Bild vom Ergebnis machen kann.
• Geld: Wandelemente können für verschiedene Häuser verwendet werden, wodurch sich die Serienfertigung anbietet. Auf den einzelnen Artikel gerechnet, lässt sich dadurch eine immense Summe einsparen.
• Organisation: Ein Fertighaus wird als vollständiges Produkt verkauft und muss somit den deutschen Normen entsprechen. Dadurch entfallen beim Bau die meisten Anträge, Gutachten sowie Behördengänge.

Nachteile eines Fertighauses

Wie eingangs erwähnt, werden Fertighäuser oft mit minderer Bauqualität gleichgesetzt, was sich besonders auf die Wertbeständigkeit gebrauchter Fertighäuser auswirkt. Darüber hinaus gibt es jedoch noch weitere Nachteile:

• Zeitdruck: Um konkurrenzfähig zu bleiben, werben viele Anbieter mit extrem kurzen Bauzeiten. Dadurch werden Fertighäuser oft mit enormen Zeitdruck aufgebaut, sodass weder die Materialien Zeit haben, sich richtig zu setzen, noch die Arbeiter, jedes Detail zu beachten. Das Ergebnis davon ist häufig nicht zufriedenstellend – Fugen zwischen den Wandelementen klaffen auseinander oder Böden weisen große Spalten auf. Diese Probleme sind bei der Fertigstellung des Bauwerks nicht immer sichtbar, meistens machen sie sich in Form von ineffektiver Dämmung oder Wasserdurchlässigkeit aber schnell bemerkbar.
• Wertbeständigkeit: In der Regel sind gebrauchte Fertighäuser aufgrund ihres Rufs und der oben genannten, nicht einsehbaren Mängel oft weniger wertbeständig als Massivbauhäuser. So sind sie zwar günstiger im Einkauf, dies spiegelt sich jedoch auch im Wiederverkaufswert wider.
• Geräuschdämmung: Die meisten Fertighäuser bieten eine schlechtere Isolierung gegen Lärm, was sich besonders beim Trittschall zeigt.
• Individuelle Gestaltung: Durch die vorgegebenen Muster und vorinstallierten Bauteile ist Einflussnahme auf die Konzeption des Hauses nur bedingt möglich. Zwar lassen sich Änderungen vornehmen, diese sind jedoch nicht mit der Mitsprache, die man bei einem Architektenentwurf hat, zu vergleichen.

Gestaltungsmöglichkeiten bei Fertighäusern

 

Entsprechend der eigenen Bedürfnisse kann man bei Fertighausanbietern unter mehreren Modulen wählen. Der freien Gestaltung des Grundrisses sind natürlich bauartbedingte Grenzen gesetzt, dafür findet sich für nahezu jeden Geschmack, Geldbeutel und jedes Bedürfnis das richtige Haus – ob nun Bungalow oder eine Villa. Wir haben uns die verschiedenen Haustypen genauer angeschaut.

Wie im Urlaub – wohnen im Bungalow

Charakteristisch für den Bungalow ist die einstöckige Bauweise, oft wird ein etwas erhöhtes Untergeschoss als weiterer Wohnraum genutzt. Die ebenerdige Bauweise verbindet die Vorzüge einer Wohnung mit denen eines mehrstöckigen Wohngebäudes. Ebenso eignen sich Bungalows sehr gut für Senioren und körperlich eingeschränkte Menschen, da sie keine Treppen auf- oder absteigen müssen.

Moderne Klassik – das Fachwerkhaus

Fachwerkhäuser sind aus deutschen Altstädten hingehend bekannt. Meist sind es entsprechend alte Häuser mit alter Substanz, fehlender Dämmung und schon vorhandener Aufteilung der Räume.  Fertighäuser im Fachwerk-Stil bieten die Romantik der alten Bauten in Verbindung mit modernen Energieeffizienz. Darüber hinaus kann man sich das Haus mit modernen Features wie Glasfronten, Balkonen und integrierten Carports gestalten.

Wenn’s unauffällig sein soll – das klassische Satteldach-Haus

Das obligatorische Einfamilienhaus wird auch als Satteldach-Haus bezeichnet. Der Vorteil dieser Variante ist das unauffällige Erscheinungsbild, dass sich in moderne Wohngebiete integrieren lässt, ohne dabei zwischen den anderen Häusern weiter aufzufallen. Mit Preisen ab etwa 140.000 € im schlüsselfertigen Zustand sind Häuser dieser Art im Normalfall günstiger als ähnlich große Massivbau-Einfamilienhäuser im gebrauchten Zustand – nur, dass man hier aktiv Einfluss auf die Gestaltung und Raumaufteilung nehmen kann.

Modern oder Skurril? Pultdachhäuser sind beides zugleich

Das Pultdachhaus wirkt wie ein zweistöckiger Bungalow, grenzt sich aber durch das einseitig abfallende Pultdach stark ab. Empfehlenswert sind Pultdachhäuser besonders für umweltbewusste Menschen: Das lange Pultdach eignet sich hervorragend zur Installation von Solaranlagen und Regenwasseraufbereitungsanlagen. Oftmals lassen sich der Winkel und die Höhe des „Pults“ auf dem Dach frei wählen. Des Weiteren lässt sich durch das halbgerade Dach eine äußerst gute Raumausnutzung erzielen.

Der Natur verbunden: Das rustikale Bauernhaus

Für das Fertig-Bauernhaus wird oft auch die Bezeichnung Blockhaus benutzt, da es durch die Holzbauweise stark an Blockhütten erinnert. Optisch rustikal und natürlich gehalten, gibt sich das Haus an Waldrändern und naturnahen Umgebungen am besten. Dem konventionellen Bauernhaus ist es jedoch durch seine moderne Ausstattung weit voraus: Die für alte Bauernhäuser typische, niedrige Raumhöhe lässt sich auf ein zeitgemäßes Level heben, außerdem lässt sich die Wärme- und Schalldämmung sowie Energieeffizienz auf heutige Ansprüche anpassen.

Wie von Designerhand – modern wohnen im Kubushaus

Wie der Name schon vermuten lässt, hat die Form des Kubushauses eine sehr starke Ähnlichkeit mit einem Würfel und wirkt, als stamme der Entwurf aus dem staatlichen Bauhaus in Weimar. Das in der klassischen Moderne und Avantgarde heimische Design ist besonders schnörkellos und pragmatisch, bietet gleichzeitig aber durch seine nahezu quadratische Form handfeste Vorteile: Durch die stilbedingten hohen Wände und den sehr quadratischen Räumen ist die Raumausnutzung am optimalsten. Des Weiteren ist das Flachdach bestens für Photovoltaik-Anlagen geeignet.

Günstiger Luxus in der Fertig-Stadtvilla

Eine Villa wird häufig mit Reichtum und Luxus in Verbindung gebracht und gehört zum Traum vieler Menschen. Die Fertigbauweise ermöglicht es, auch ohne Millionen auf dem Konto im luxuriösen Wohnraum zu hausen. Die typischen Eigenschaften einer Stadtvilla sind hohe Decken und nahezu verschwenderisch große Räume – was für ein sehr angenehmes Raumgefühl sorgt. In einer Stadtvilla ist auch ausreichend Raum für Kinder, Hobbies und sonstige Aktivitäten. Als Dach wird häufig ein Mansarddach gewählt, was den Charakter einer Villa unterstreicht.

Die Gesamtkosten im Überblick

 

Als Laie sieht man den Grundstückpreis und den Preis für das Haus, addiert beides und erhält eine konkrete Summe – doch Vorsicht! Hinter einem Hausbau verbergen sich eine Menge Kosten, die fürs Erste nicht ersichtlich sind. Im Vergleich zum Erwerb einer gebrauchten, sanierungsbedürftigen Immobilie bleiben die Aufwendungen bei einem Fertighaus jedoch überschaubar:

Das Grundstück

Das Wichtigste ist natürlich das Grundstück – schließlich muss das Haus ja irgendwo gebaut werden. Eine genaue Preisanalyse wird hier schwer, da der Grundpreis entsprechend dem Standort und der Fläche sehr stark variieren kann. Beim Grundstückspreis sollte man jedoch folgende Zusatzkosten im Hinterkopf behalten:

• Kaufpreis – Der eigentliche Grundstückspreis, unter dem auch das Grundstück ausgeschrieben wird.
• Maklergebühren: Ein Makler, der das Grundstück vermittelt, verlangt in der Regel 7,14% des Grundstückspreises als Provision. Als Käufer muss man diese Zahlungen auf jeden Fall tragen. Unser Tipp: Nach Grundstücken suchen, die privat verkauft werden. Sollten sich keine geeigneten Grundstücke finden, kann man in der lokalen Zeitung eine Anzeige inserieren und abwarten. Im Normalfall werden einem innerhalb weniger Wochen mehrere Angebote unterbreitet. Bei einem Grundstückspreis von 100.000 € kann man so ganze 7.140 € sparen!
• Grunderwerbsteuer: Beim Erwerb eines Grundstückes muss prozentual zum Kaufpreis eine Grunderwerbsteuer an das Finanzamt entrichtet werden. Diese variiert von Bundesland zu Bundesland. Hier ein paar Beispiele:

Bayern	3,5%
Sachsen	3,5%
Brandenburg	5%
Schleswig-Holstein	6,5%
Saarland	6,5%
Nordrhein-Westfalen	6,5%

• Notarkosten: Der Erwerb muss ins Grundbuch eingetragen und sämtliche Zertifikate und Urkunden müssen ausgefertigt werden. Im Normalfall schlägt dies mit 1,5% des Kaufpreises zu Buche.
• Erschließungskosten: Diese Ausgaben sind davon abhängig, ob das Grundstück mit Anschlüssen für…

• Strom
• Wasser
• Abwasser
• Gas
• Telefon

…versorgt ist. Falls dies nicht der Fall sein sollte, muss man mit mehreren Tausend Euro Gebühren rechnen.

• Vermessungskosten: Beim Neuerwerb eines Grundstückes muss dieses neu vermessen werden, um den Grundbucheintrag möglichst präzise vornehmen zu können. Dabei sollte man mit mindestens 3.000 € an Kosten rechnen – unabhängig von der Größe.
• Baugrundgutachten: Um ein Grundstück bebauen zu dürfen, muss man ein sogenanntes Baugrundgutachten beantragen. Ohne dieses Gutachten würde ein Eigenbau schnell in einem Fiasko enden, denn dieses Gutachten ist unter anderem für die Analyse des Baugrunds zuständig. Wenn beispielsweise die Bodenbeschaffenheit ein Haus nicht trägt oder sich einige Meter unter der Erde ein kleiner Schlammsee befindet, scheidet der Hausbau aus. Das Gutachten kostet etwa 1000 €.
• Wege- und Straßenkosten: Ist ein Grundstück nicht direkt an einer Straße gelegen, muss man eine entsprechende Verbindung von der Stadt legen lassen. Auch hier sind mehrere Tausend Euro einzuplanen.
• Räumungskosten: Nicht immer ist es selbstverständlich, dass das Grundstück auch frei von Bebauungen, Bäumen oder Felsen ist. Eine Preisangabe für etwaige Räumungskosten wird auch hier schwer, man muss aber grundsätzlich im vierstelligen Bereich planen.

Ausstattung des Hauses

 

Die erste Frage, die beim Hausbau beantwortet werden muss, ist, ob der Bau einen Kellerraum haben soll oder nicht. Grundsätzlich gilt es hierbei mit mindestens 30.000 € an Extrakosten zu rechnen. Kann und möchte man auf ein Untergeschoss verzichten, wird eine Grundplatte errichtet, auf der das Haus letzten Endes zusammengebaut wird.

Unser Tipp: Ein Haus mit einem Kellerabteil ist nicht nur räumlich variabler nutzbar, sondern lässt sich später auch zu einem besseren Preis verkaufen – Häuser ohne Kellerräume werden oft als „Blender“ angesehen.

Außer dem Untergeschoss gibt es noch weitere, nicht unerhebliche Faktoren, die man beim Hausbau bzw. bei der Wahl seines Fertigeigenheims beachten sollte:

• Fußbodenheizung: Was für eine Heizungsart soll es sein? Die komfortabelste Art und Weise zu heizen ist immer noch die Fußbodenheizung. Während sich die Nachrüstung alter Gebäude mit einer Heizung dieser Art als sehr umständlich und teuer erweist, lässt sie sich in einen Neubau perfekt integrieren. Unterschieden wird zwischen Trocken- und Nasssystemen, wobei letztere die deutlich hochwertigere Variante darstellen.
  • Trockensystem: Die Preise pro Quadratmeter fangen bei etwa 11 € an.
  • Nasssystem: Die hochpreisige, aber auch bessere Lösung ist ab ungefähr 20 € zu haben.
• Balkone und / oder Terrassen: Ein freistehendes Haus ohne Balkon oder Terrasse ist undenkbar. Eine Terrasse im Erdgeschoss ist verhältnismäßig günstig umsetzbar, für einen Balkon sollte man entsprechend mehr einrechnen – in der Regel fallen mindestens 6.000 € an.
• Küche und Bad: Es bietet sich an, die Nassräume im Voraus zu planen, um die im Nachhinein entstehenden Kosten für die Anpassung sparen zu können.
• Smart Home: Ob Überwachungskamera, Alarmanlage oder über das Smartphone steuerbare Heizungen und Fensterläden – auch wenn man noch kein passendes System hat oder sich unsicher beim Thema Smart-Technologie ist: Es empfiehlt sich, auf jeden Fall vorauszudenken und alle nötigen Leitungen und Kabel zu verlegen. Möchte man später aufrüsten, muss man lediglich die Geräte kaufen und spart sich teure Umbauarbeiten.

Fertighäuser kaufen – Finanzierungsmöglichkeiten

 

Wie die Statistik der VuMA zeigt, hat die Anzahl der Hausbauinteressierten, die sich für ein Fertighaus begeistern, die Zahl derer überschritten, die ein Massivbauhaus errichten wollen – dieser Trend wird sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen.

Die wenigsten Menschen haben die Mittel, ein fertiges Haus bzw. den Hausbau auf einmal zu bezahlen, ohne es finanzieren zu müssen. Wir haben uns informiert und ein paar Ratschläge für die Finanzierung des Eigenheims zusammengefasst:

1. Nur sichere Finanzzuschüsse in die Planung nehmen

Oft versprechen Verwandte, Arbeitgeber oder Kreditinstitute Finanzierungshilfen, ohne diesen später tatsächlich nachzukommen. Aus diesem Grund sollte man sich nur auf fest zugesicherte und schriftlich festgehaltene Finanzzuschüsse verlassen. Selbst die 20.000 €, die von der Großmutter zugesichert wurden, jedoch letzten Endes nicht ausgezahlt werden, können das „Projekt Fertighaus“ ins Wanken bringen, wenn nicht sogar ganz kippen.

2. Fähigkeiten als Heimwerker nicht überschätzen

Selbst ist der Mann! Gerade das männliche Geschlecht neigt dazu, alles selbst machen zu wollen, ohne sich über Aufwand und mögliche Probleme im Klaren zu sein. Oft sind vielleicht gar nicht die eigenen Fähigkeiten unzureichend, sondern die Zeit genügt nicht aus. Vollbeschäftigte glauben oftmals, abends nach der Arbeit noch ein paar Stunden im neuen Haus arbeiten zu können und so alles zeitnah und eigenständig fertigzubekommen – ein Irrtum, der gravierende Folgen für das Arbeitsleben, die eigene Gesundheit und die Qualität der Arbeit am Haus haben kann. Unser Tipp: Handwerker einplanen und nur das Nötigste selber machen!

3. Haushaltsbudget nicht zu knapp bemessen

Die monatliche Belastung für die Finanzierung sollte 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Nach Abzug der monatlichen Belastung geht man für die Lebenshaltungskosten von folgenden Mindestwerten aus: 600 € für Alleinstehende, Ehepaare 900 €, Kinder bis zum 7. Lebensjahr 175 €, jedes weitere Familienmitglied 100 €.

4. Zinsen korrekt berechnen

Ein weiterer Fehler, den viele Kreditnehmer gerne machen: Sie verwechseln Normalzinsen mit Effektivzinsen, was teure Folgen haben kann! Notfalls sollte man die eigenen Rechnungen noch einmal von einem Profi durchsehen lassen. Nur das garantiert Sicherheit und bewahrt vor einem finanziellen Fiasko.

5. Zusatzkosten mit einplanen

Wie weiter oben schon beschrieben, sollten man sämtliche Kosten, die nicht von vornherein vollständig einsehbar sind, mit einplanen. Grundsätzlich müssen mindestens 20% des Kaufpreises dazu gerechnet werden!

Fertighaus – Eine sehr attraktive Alternative zum Massivbau

 

Der Begriff „Fertighaus“ leidet unter einem schlechten Ruf, der aber keineswegs grundlegend gerechtfertigt ist: Fertighäuser unterscheidet im Normalfall nichts weiter von Massivhäusern, als dass die einzelnen Teile maschinell gefertigt und erst an der Baustelle zusammengestellt werden.

Vor allem für junge Paare, die sich den Traum vom eigenen Hausbau realisieren möchten, ist dies eine sehr willkommene, weil meist günstigere und weniger zeitaufwändige Option. Verzichten muss man auf rein gar nichts – ob Keller, Terrasse, Carport oder Garage: Das Modulsystem von Fertighäusern lässt keine Wünsche unberücksichtigt und bietet jedem die Möglichkeit, sein Traumhaus zu realisieren.

Durch die günstigen Preise und die enorme Beliebtheit werden in Zukunft noch einige Fertighäuser entstehen.

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