Bauen ohne Eigenkapital – ja oder nein?

Hohe Mieten, niedrige Zinsen und vermehrtes Zu-Hause-Sein durch Corona wecken bei immer mehr Menschen den Wunsch, sich ein gemütliches Eigenheim zu kaufen. Die Idee dahinter: Statt Miete zu verpulvern, wird mit einer Immobilie in die Altersvorsorge investiert.

Denn ist das Eigenheim im Alter abbezahlt, bleibt mehr von der Rente für die schönen Seiten des Lebens. Doch wenn der Wunsch nach den eigenen vier Wänden vielleicht durch Corona gerade erst neu aufgekommen ist, haben viele Bauinteressierte noch gar kein Eigenkapital angespart und müssten den kompletten Neubau finanzieren lassen. Da stellt sich die Frage: Ist es wirklich möglich und vor allem sinnvoll, ein Haus ohne Eigenkapital zu bauen?

Kann man überhaupt ein Haus ohne Eigenkapital bauen?

Grundsätzlich ist es auch ohne Eigenkapital möglich, ein Darlehen zu bekommen, um ein Haus zu bauen. Wer kein Eigenkapital vorweisen kann, braucht für den Hausbau allerdings einen höheren Kredit. Deshalb sollten vor der Entscheidung fürs Bauen ohne Eigenkapital einige Dinge beachtet werden:

  • Wichtig zu wissen ist, dass bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital von der Bank eine besonders hohe Tilgung verlangt wird, damit die Bank möglichst schnell der riskanten Lage eines Immobilienverkaufs mit Verlusten entkommen kann.
  • Zudem sind auch die Zinsen aufgrund des hohen Risikos für die Bank bei einer Vollfinanzierung höher als beim Bau mit Eigenkapital, wobei die Zinsen derzeit sehr niedrig sind und weniger stark ins Gewicht fallen.
  • Die voraussichtlichen Kosten und Ausgaben müssen sehr genau vorab kalkuliert werden, um später nicht in eine finanzielle Schieflage zu geraten.
  • Nicht vergessen werden dürfen in der Kalkulation die Kosten, die in der Regel nicht über das Darlehen finanziert werden wie die Nebenkosten fürs Haus, Reparatur- und Instandhaltungsrücklagen, Versicherungen rund ums Haus usw.
  • Die Arbeitsplätze sollten langfristig möglichst sicher sein und die Gehälter voraussichtlich eher steigen als stagnieren.
  • Die hohe Darlehensrate sollte notfalls auch mit einem Gehalt bezahlt werden können, da immer mit Arbeitsplatzverlust etc. gerechnet werden muss.
  • Die Familienplanung der Bauherrenfamilie sollte unbedingt in die Kostenkalkulation mit einfließen. Denn Kinder kosten Geld und die Betreuungsumstände können zudem die Karriere und damit Gehaltssteigerungen hemmen.
  • Das geplante Haus und der Wohnort sollten langfristig zu den eigenen Zukunftsplänen passen, etwa bezüglich Kindern, möglicher Jobwechsel usw.

Nur wenn die finanzielle Situation heute und voraussichtlich auch in Zukunft die zuverlässige Bezahlung des hohen Darlehensraten gewährleisten und das geplante Haus langfristig die Bedürfnisse der Bauherrenfamilie erfüllen kann, sollte darüber nachgedacht werden, ein Haus ohne Eigenkapital zu bauen.

Bauen ohne Eigenkapital – ja oder nein?

Wie bekommt man einen Kredit, wenn kein Eigenkapital da ist?

Normalerweise wird empfohlen, dass Bauherren etwa 20 % der benötigten Summe für den Hausbau als Eigenkapital angespart haben sollten und nur der Rest finanziert werden sollte. Muss die komplette Summe finanziert werden, schaut die Bank besonders genau hin, bevor sie einen Baukredit bewilligt.

Ob die Vollfinanzierung bei einer Bank durchkommt, hängt vor allem von der Bonität der angehenden Bauherren ab. Wer zwei feste Gehälter und sichere Arbeitsplätze mit unbefristeten Arbeitsverträgen vorweisen kann, hat gute Karten. Bei nur einem Kreditnehmer oder bei Selbständigen sieht es wiederum eher schlecht aus. Auch laufende Kredite wirken sich eher negativ auf die Entscheidung der Banken aus, ob ein Kredit fürs Bauen ohne Eigenkapital bewilligt wird. Oft bitten Banken deshalb um eine Schufa-Auskunft.

Zusätzlich werden für die Bonitätsprüfung meistens Gehaltsnachweise, Nachweise über Unterhalt, Kindergeld, Renten etc., Unterlagen zu Krankenzusatz-, Berufsunfähigkeits-, Risikolebens-, Lebens- oder Rentenversicherungen, zur Betrieblichen Altersvorsorge, möglichen Bürgschaften usw. verlangt.

Das wirkt sich positiv auf die Bonitätsprüfung beim Bauen ohne Eigenkapital aus:

  1. Zwei Kreditnehmer
  2. Zwei gute Gehälter
  3. Unbefristete Arbeitsverträge
  4. Sichere Arbeitsplätze
  5. Zusätzliche Sicherheiten, wie Bürgschaften
  6. Positive Schufa-Auskunft

Das wirkt sich negativ auf die Bonitätsprüfung beim Bauen ohne Eigenkapital aus:

  1. Nur ein Kreditnehmer
  2. Niedrige Gehälter
  3. Selbständigkeit
  4. Befristete Arbeitsverträge
  5. Laufende Kredite
  6. Negative Schufa-Auskunft

Welche Unterlagen zum geplanten Haus benötigt die Bank?

Bei der Beantragung eines Kredits für einen Hausbau ohne Eigenkapital werden neben den Unterlagen zur Prüfung der Bonität auch Unterlagen zum geplanten Neubau verlangt:

  • Hausbauunterlagen inkl. Grundriss
  • Angebot der Hausbaufirma inkl. Kostenaufstellung
  • Kostenaufstellung zusätzlich benötigter Gewerke

Oft wird zusätzlich noch ein Gutachten eines Sachverständigen über den prognostizierten Beleihungswert des geplanten Hauses angefordert. Das Gutachten bewertet die Kreditsicherheit der Immobilie, wobei nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch Kriterien wie Wohnortentwicklung und Infrastruktur in die Bewertung mit einfließen.

Fazit: Lohnt sich Bauen ohne Eigenkapital?

Wenn das Einkommen hoch genug ist und die Arbeitsplätze sicher sind, lohnt sich ein Hausbau in der Regel auch ohne Eigenkapital. Zwar sind auf der einen Seite durch das höhere Risiko für die Bank meistens höhere Zinsen und eine höhere Tilgungsrate fällig, allerdings müssen auf der anderen Seite keine Mietkosten mehr bezahlt werden, wenn man in seiner eigenen Immobilie wohnt. Letztendlich kann die Entscheidung aber nur individuell getroffen werden, da jede Lebenssituation anders ist.