🏡 Abwertung bei Immobilienfonds – was tun?

Vor wenigen Wochen hat die Fondsgesellschaft Union Investment bekanntgegeben, dass die Anteilspreise eines ihrer Immobilienfonds um etwa 17 % runtergesetzt werden mussten. Das hätte eine Neubewertung der derzeitigen Marktentwicklung ergeben. Das hat viele Immobilieninvestoren verunsichert. Was sollte man als Anleger in solch einem Fall tun?

Warum offene Immobilienfonds so attraktiv erscheinen

Immobilien gelten im Allgemeinen als relativ sichere Geldanlage. Nicht selten wird von Betongold gesprochen, da Immobilien auch als inflationssicher angesehen werden. Dies gilt in erster Linie für selbst bewohnte Immobilien. Wer jedoch nicht nur in eigene Immobilie investieren will, der kann sich auch für die Investition in offene Immobilienfonds entscheiden. Offene Immobilienfonds haben verschiedene Vorteile:

• Die Geldanlage wird breit diversifiziert.
• Durch Vermietung können oft höhere Renditen erzielt werden als mit Zinspapieren.
• Dank hoher Nachfrage sind Mietpreiserhöhungen möglich, um die Erträge zu steigern.
• Beim Verkauf der Immobilien sind Wertsteigerungsgewinne möglich.

Allerdings gibt es neben den Vorteilen auch einige Risiken, die potenzielle Anleger nicht unterschätzen sollten.

Welche Risiken offene Immobilienfonds mit sich bringen

Neben den Vorteilen haben Immobilienfonds aber auch verschiedene Risiken:

• Mietausfall und Leerstände können die Erträge reduzieren.
• Langfristige Mietsteigerungen sind nicht zu garantieren, sondern hängen von Angebot und Nachfrage ab.
• Die Immobilienpreise können sinken statt weiter zu steigen.
• Steigende Zinsen können die Kredite verteuern, mit denen die Immobilien finanziert werden.
• Es kann zu unerwarteten Abwertungen der Immobilienfonds.

Insgesamt sind Immobilienfonds deutlich risikobehafteter, als gemeinhin angenommen wird. Vor allem, wenn es – wie im Fall von Union Investment – zu unerwarteten Abwertungen kommt. Das bedeutet, dass die Anteile am Fonds plötzlich viel weniger wert sind. Was tun?

Abwertungen bei Immobilienfonds – verkaufen oder abwarten?

Für Laien sind die Bewertungen der Immobilienfonds kaum nachzuvollziehen. Da die Preise der Fonds nur wenig schwanken, wird das Risiko oft unterschätzt. Der Preis für einen Anteil eines Immobilienfonds wird von einem Gutachter festlegt, sofern die Objekte nicht verkauft werden. Der geschätzte Wert kann aber natürlich zu niedrig oder zu hoch ausfallen. Da die Gutachter die Bewertungen nur selten von einen Tag auf den anderen ändern, schwanken die Anteilspreise wenig, was potenziellen Anlegern ein Sicherheitsgefühl vortäuscht. Tatsächlich sind aber die Preise für Wohnimmobilien in den letzten drei Jahren um ca. 20 % und für Gewerbeimmobilien um ca. 16 % gefallen. Ob deshalb künftig auch bei anderen Immobilienfonds als Union Investment Abwertungen drohen, ist nicht vorhersagbar, denn erst bei einem realen Verkauf wird klar, wie viel die Immobilien wirklich wert sind.

Ziehen sich immer mehr Anleger aus Angst vor Abwertungen aus den Immobilienfonds zurück, müssen immer mehr Immobilien in kurzer Zeit verkauft werden, wodurch wieder zu Abwertungen erzeugt werden können. Gleichzeitig werden Fondsanteile an der Börse oft schon mit Abschlägen von rund 20 % gehandelt, sodass ein akuter Börsenverkauf einen direkten Verlust mit sich bringt.

Fondsanteile können auch nach Ablauf einer Haltefrist von meistens 24 Monaten gekündigt werden, die Rückgabefrist beträgt dann 12 Monate. Der Verkaufspreis der Anteile wird aber erst mit Abrechnung der Rückgabe ausgerechnet. Der heutige Anteilspreis gilt dann schon lange nicht mehr. Ob der zukünftige Preis höher oder niedriger sein wird, weiß niemand. Anleger sollten sich also genau überlegen, ob der Abwertungstrend anhalten wird oder nicht. Ein vorschneller Verkauf oder eine übereilte Kündigung kann zu noch höheren Verlusten führen.

Immobilienfonds verkaufen – Abfindung annehmen oder nicht?

Manchmal bekommen Anleger nach der Abwertung eines Immobilienfonds ein Abfindungsangebot zugeschickt. Der Anbieter will die Immobilienfonds dann gegen sofortiges bares Geld abkaufen. Das klingt vielleicht verlockend. Aber die Banken sind zwar verpflichtet, solche Angebote an die entsprechenden Anleger weiterzuleiten, sie müssen sie aber nicht prüfen, sondern das muss der Anleger selbst tun. Solche Angebote sollten deshalb selbst besonders kritisch geprüft werden. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn das Abfindungsangebot von einem Unternehmen im Ausland kommt.

Ansprüche wegen Falschberatung geltend machen

Auch wenn ein Immobilienfonds nachträglich abgewertet wurde, kann daraus keine Falschberatung abgeleitet werden. Wenn dem Anleger der offene Immobilienfonds als sehr sichere Geldanlage angepriesen wurde oder er angegeben hatte, dass er jederzeit an seine Anlagesumme herankommen will, kannst er sich gegebenenfalls auf eine Falschberatung berufen. Das Problem ist jedoch, die Falschberatung zu beweisen. Manchmal finden sich Hinweise zum genannten Anlageziel und zur Risikobereitschaft in den Unterlagen oder der Anleger hatte einen Zeugen beim Beratungsgespräch dabei, der seine Argumentation stützen kann. Wurde im Basisinformationsblatt eine zu niedrige Risikostufe, z. B. 1 oder 2, angegeben, kann diese irreführende Information ebenfalls zu den Beweisen zählen. Ob der Anleger mit einer Klage wegen Falschberatung durchkommst, ist aber trotzdem fraglich.

Fazit

Immobilienfonds können zwar eine sinnvolle Investition in einer diversifizierten langfristigen Anlagestrategie sein. Sie sind aber lange nicht so sicher wie Tages- oder Festgeld. Aufgrund der hohen Risiken einer Abwertung sollte deshalb am besten nicht das ganze Kapital in einen einzigen Immobilienfonds investiert werden, sondern die Investition sollte in mehrere Immobilienfonds aufgeteilt werden. So verteilt sich das Risiko zumindest auf mehrere Standbeine.